重庆观音桥组团新牌坊地块出让，合能 5.3 亿竞得，楼面价 13167 元/㎡

今天，重庆主城区一块土地出让，位于观音桥集团新牌坊地块。

最终重庆新牌坊小学，合能股份以总价5.3亿元、楼面地价13167元/平方米拿下该地块。

观音桥组团

渝北区观音桥组团C区C6-1、C5-1地块

【地块用途】：Ⅱ类居住用地

【建筑面积】：40253.4㎡

【土地面积】：31.32英亩

【容积率】：1.93

【公告总价】：3.9025亿元

【公布楼面价】：9695元/㎡

【保证金】：7805万元

【公告截止日期】：2019年7月31日

【成交总价】：5.3亿元

【成交楼面价】：13167元/㎡

【征地公司】：合能

【保费率】：35.81%

【注册公司】：首创、朗诗、禹洲、合能、新利、金地、融侨、保利、金辉、深圳卓越、葛洲坝、美的、中粮哲广、荣信、象屿、招商局

地块分析

此次出让的这块地块很有代表性，从硬件条件上来说可能是今年最好的一块地，难怪吸引了16家房企前来激烈争夺。不过从竞标该地的16家房企来看，大部分都不是主流房企，超大型房企也不多。但也有人认为：开发商拿地，说明看好后市，是重大利好！开发商不拿地，说明供给减少，是重大利好！影响商品价格的关键因素还是百姓的供求关系，但住房作为消费品和投资品的需求逻辑不同，前者基于产品本身，后者基于预期。

回头来看，作为重庆史上起拍价最高的住宅用地重庆新牌坊小学，该地块的生活配套早已准备就绪，可以说周边配套非常成熟：

交通：地铁3号线、5号线、6号线、环线、及多条公交站。

商务：紧邻观音桥商圈、新光天地、恒大中裕广场。

文化程度：新牌坊小学、龙溪小学、松树桥中学、龙山中学、重庆广播电视大学工商管理学院。

医疗：重庆市妇幼保健院、渝北区第二人民医院、重庆市嘉州医院。

项目：百康年​​拿铁城、财新城国际、米兰天空、阳光城飞力公园等。

该地块容积率为1.93，在今年整体拍卖地块中并不算低，但该区域容积率大概是2017年以来主城核心区最低的。地块较为平坦，根据公告信息，该地块最高建筑密度≤35%，绿化≥30%。

我们先比较一下附近的房产

该地块附近的香榭观月公馆容积率为4.3，目前售价为2.13万至2.25万元/平米。从今天拍卖的地块容积率1.93可以看出，可以建设小高层、洋房等低密度产品，一方面可以保证居住的舒适度，另一方面也符合市场产品的发展趋势。相比较而言，未来房价很有可能3万起步！

和今年的“地王”潭子口对比一下

潭子口“地王”

1、用途：二类居住用地、商业用地、营业用地

2.地块容积率：2.00

3、起拍楼面价：9000元/㎡

4、成交楼面价：13549元/㎡

新拱门地块

1、用途：二级居住用地

2.地块容积率：1.93

3、起拍楼面价：9695元/㎡

4、成交楼面价：13167元/㎡

从硬件来看，无论是地块规划、开发条件、土地性质、容积率等都碾压潭子口“地王”。作为今年北区核心区首个纯住宅用地供应，该区域优势明显，未来“钱景”也十分光明！

对于此次征地，重庆瑞丽数据规划总监姜逸阳认为：

1、由于地势平整，增加工程造价的因素较少，预计项目后期建设造价在3500元/㎡左右；

2、按地价+建筑+税金+营销费+利润初步测算，预计项目建筑面积销售均价在21000-22000元/㎡之间，业态以别墅、小高层等低密度产品为主；

3、本次土地拍卖对周边新房价格有一定支撑，但对二手房市场作用有限，主要因为周边社区房屋大多楼龄在10年以上，升值空间有限；

4、除新利外，其余15家房企均在重庆有土地储备；新利地产为中型开发企业，位列中国百强房企第二梯队。新利此次高调参与新牌坊地块竞拍，表明其高调入市的决心，以及对重庆城市价值和区域价值的认可。